Yes In My Back Yard!

מעוניינים להוריד את מחירי הדיור ולהישאר לגור בעיר האהובה עליכם? במקום להתנגד לתכניות בנייה חדשות, צאו להפגין בעד, וכמה שיותר; טל אלסטר מסביר מדוע דרושה תנועת YIMBY ישראל.

הבחירות המוניציפליות מתקרבות, וגל תנועות וארגונים העוסקים בשאלות תכנוניות צצים בישראל כפטריות אחרי הגשם. בשבועות האחרונים, 'דה-מרקר' תיעד בסדרת כתבות עשרות התארגנויות אזרחיות שנועדו לעצירתן או לשיפורן של תכניות להרחבה או לחידוש של ערים ושכונות קיימות. כל זאת על רקע עשור בו מחירי הדיור בישראל הכפילו את עצמם, והיכולת של אנשים מחוסרי דירה לרכוש דירה הצטמצמה משמעותית. גם מחירי השכירות מצויים במגמת עלייה דרמטית – לפי ההערכה המחודשת של הלמ"ס, נתוני השכירות שפורסמו בשנים האחרונות היו מוטים בצורה משמעותית כלפי מטה.

יכול להיות שחלק, או אפילו רוב המאבקים האזרחיים הללו, מוצדקים. ממשלת ישראל לא ידועה ביכולות האינטגרציה הגבוהות שלה, או באתוס של תכנון איכותי (אנחנו מסתכלים עליכן, מודיעין וחריש). תכנון שכונות מגורים ללא כבישים או גני ילדים הוא מטופש, ופוליטיקאים, מתכננים ותושבים צריכים לדחות אותו על הסף. אולם, ראוי להתרחק לרגע מהמאבקים הקונקרטיים ולתהות על המשמעויות הרחבות יותר של ההתעוררות האזרחית הזו בקרב תושבי הערים.

הפגנת NIMBY בניו יורק מקור: gerard flynn

הולכות להיבנות בישראל עשרות אלפי דירות חדשות כל שנה

נתחיל מעובדה. ישראלים מכל הסוגים עושים הרבה ילדים. ישראלים מולידים ילדים כאילו הם חיים בעולם השלישי, ומסרבים למות בטרם עת כאילו הם חיים בעולם הראשון. יש הרבה מאיתנו, ואנחנו צריכים מקום לגור בו. התחזיות מדברות על טווח שנע בין 50 ל-80 אלף משקי בית חדשים בכל שנה בעשורים הקרובים. נשאלת השאלה, איפה יגורו אותם ישראלים חדשים?

הישראלים היו רוצים לגור במרכז הארץ. כמובן שהדבר לא נכון לגבי כולם – אבל ככלל, ככל שמתקרבים לתל אביב, מחירי הדיור עולים, מה שמשקף את הרצון לגור במרכז, קרוב ללב התעסוקתי והתרבותי של ישראל. בניגוד למה שתושבי תל אביב (או רמת גן, או גבעתיים) מרגישים, המטרופולין שלהם דווקא הולך ומתפשט (מלשון sprawl), ושיעור קטן יותר של תושבי ישראל מתגוררים בלב המטרופולין – בתל אביב ובערים הגובלות בה – מאשר בעבר. זה לא אומר שערי המרכז לא צומחות – הן כן, אבל חלקן באוכלוסית המדינה הולך וקטן. יש לכך כמה השלכות מצערות: פחות אנשים גרים איפה שהם היו רוצים לגור, שזה בערי המרכז. הפקקים, מהם מזהירים המתנגדים לתכניות הבנייה, מחריפים, שכן המטרופולין פרוס יותר. הריכוז הכלכלי, שהוא מיתרונות הציפוף בערים, נפגע. והיכולת של אוכלוסיות מעוטות אמצעים לגור באיזורי הביקוש נפגע גם הוא.

מקור: עיריית מודיעין

כלומר – אם תכניות הבנייה בגוש הגדול בתל אביב, בתע"ש רמת השרון, בכפר סירקין, ועוד, ועוד, לא ייבנו – הבנייה תתרחש במקומות אחרים, והבעיות ילכו למקומות אחרים. ייבנו דירות בישראל: בשטחים, בעפולה, באשקלון, ובחריש. על פניו, קשה לראות איך הבנייה הזו תשרת את המטרות המוצהרות של תנועות כמו 'תושבים למען בינוי שפוי' – עוד בנייה בפריפריה משמעה יותר תנועה ונסיעה ברכבים, יותר פקקים, והתגברות המחסור בשירותים (כי קשה יותר לספק שירותים כמו בריאות ושיטור על פני שטחים נרחבים).

בעלי הדירות הם כוח פוליטי דומיננטי שמשפיע על התכנון

כשמדברים על 'משבר הדיור', כלומר, עליית המחירים החדה של העשור האחרון, חשוב לשנן את המנטרה הניו-אייג'יסטית לפיה כל משבר הוא גם הזדמנות. במקרה הזה, ההזדמנות שייכת למי שרכש דירה בזמן: אנשים שקנו דירה בישראל טרום 2007, בעיקר במרכז הארץ, עשו עסקה חלומית: דירות במרכז תל אביב הכפילו את ערכן הנומינלי פי שלושה וארבעה בתקופה הזו. בואו נעריך (בקווים גסים) את עליית שווי הדיור בכל תל אביב, עיר עם 200 אלף דירות: אם היום מחיר דירה ממוצעת בעיר הוא כ-3 מיליון שקלים, ניתן להעריך הערכה שמרנית לפיה הונם של בעלי הדירות בעיר עלה בעשור האחרון ב-200 מיליארד שקלים לפחות. לא סכום של מה בכך. עליית מחירים משמעותית, בצירוף המחירים ההתחלתיים הגבוהים, העשירה על הנייר גם בעלי דירות בערים השכנות. צבירת עושר מהירה, בצירוף של כוח פוליטי, עשויה ליצור מצב בו קבוצות יפעלו לשימור הונן.

בעוד שאין ספק שהתכנון משפיע מאד על מחירי הדיור, הכוחות שמניעים אותו לא לחלוטין ברורים. אחת הטענות הנשמעות בהקשר זה היא שלעיריות אין תמריץ כלכלי להוסיף תושבים לעיר, בגלל שכל תושב נוסף הוא 'גרעוני' – כלומר, עולה לעירייה יותר מאשר מכניס לה. לדעתי, זה הסבר מאד לא מספק למחירי הדיור הגבוהים בישראל. מבנה הארנונה הישראלי בו עסקים משלמים יותר מאשר תושבים אינו ייחודי לישראל. גם במדינות בהן העירייה קובעת את מחירי הארנונה ללא מעורבות ממשלתית, אנחנו רואים פערים גדולים בין תשלום העסקים לתשלום התושבים. כלומר, על פניו, לא נראה שמדובר באיזה 'עיוות' שיצרה הממשלה. מעבר לכך, המחשבה שהעירייה (או הממשלה) תעלה את מחירי הארנונה ואז העירייה תבנה יותר כדי שמחירי הדיור ירדו לא לוקחת בחשבון את המחיר הכפול שישלמו תושבי העיר הותיקים, בהעלאת המס ובירידת המחירים. מדובר בסוגיה פוליטית, לא טכנית.

הסבר תאורטי אחר למגבלות הבנייה בערים הגדולות הוא האינטרס של רבים מתושביהן. המחירים בערים המרכזיות עלו, ואיכות החיים בהן השתפרה. התושבים הוותיקים רוצים לשמור על איכות חייהם, וגם על מחירי הנכסים שלהם (אין, כמובן, סתירה בין הדברים). בנייה חדשה בכמויות מספיקות מורידה את המחירים, ובמקרים מסוימים עלולה לפגוע באיכות החיים של התושבים הותיקים. ומכיוון שרוב המצביעים בבחירות העירוניות בכל הערים בישראל הם בעלי בתים, והרשות המקומית היא הגורם הדומיננטי ביותר בתחום הרגולציה התכנונית, לחץ פוליטי מצד התושבים שמוביל לבלימה (יחסית) של בנייה חדשה בערים נראה כמו תרחיש סביר. לדעתי, זהו הסבר חלקי לפריחת התנועות לבינוי שפוי שקמו בישראל בחודשים האחרונים. צריך להבין את התנועות הללו גם על רקע עליית המחירים המתמשכת והבחירות המקומיות שיתקיימו בסוף השנה.

צילום: ערן מנשרי

בנייה חדשה היא הדרך המרכזית להורדת מחירים

הלובי הפוליטי המתבקש הזה כנגד בנייה חדשה בערים אמור להדאיג כל מי שמתעניין ברצינות בשוויון ובהורדת מחירי הדיור. הגאות במחירי הדיור בעולם היא תופעה גלובלית שנמשכת במדינות מסוימות כבר מספר עשורים. התרומה שלה לעלייה באי שוויון החומרי מדהימה. למעשה, מחקרי המשך שניתחו את הנתונים שדלה תומס פיקטי על הגידול בחלקו של ההון ביחס לתוצר, מצאו כי רוב הגידול הזה מוסבר בעלייה היחסית של מחירי הבתים. במדינות OECD רבות, פערים בבעלות על דיור ובשוויו הפכו למחוללים מרכזיים של אי שוויון.

לעלייה ההיסטורית של מחירי הדיור סיבות מגוונות – ירידת הריבית, השתכללות שוק המשכנתאות – אבל לפי המחקר העכשווי, אין כיום ספק שמגבלות בנייה באיזורים המבוקשים היא גורם מרכזי. ברוב המדינות, נותרו איזורים רבים בהם עלויות הדיור הן נמוכות. בעיית הדיור מתרכזת, מטבע הדברים, באיזורים בהם רוב האנשים באמת מעוניינים לגור.

בעיה נוספת וקשורה היא הדחיקה ההיסטורית של עניים מהאיזורים העשירים במדינה. מחקר חשוב שפורסם לאחרונה על ידי החוקרים גאנונג ושואג (Ganong and Shoag) מאוניברסיטת הארוורד מצא שעניים כמעט הפסיקו להגר מהמדינות העניות בארה"ב למדינות העשירות, ושהדבר נמצא בקורלציה עם מידת הרגולציה התכנונית של אותן מדינות עשירות. ברמה המקומית יותר, ערים כמו סן פרנסיסקו, שמשלבת פופולריות גדולה עם בנייה מועטה, דחקו החוצה כמות עצומה של עניים. העובדה שבעיר תכניות רבות של פיקוח על שכר דירה ודיור מכליל (דירות מוזלות כאחוז מכל בנייה חדשה) לא שינתה את המגמה של דחיקת עניים.

מתוך Joseph Gyourko & Christopher Mayer & Todd Sinai, 2013. "Superstar Cities," American Economic Journal: Economic Policy, American Economic Association, vol. 5(4), pages 167-99, November

לעומת זאת, ערים שאפשרו בנייה מרובה – ערים כמו שיקגו, יוסטון, לאס וגאס, טוקיו, וינה או ברלין – הצליחו לשמור על מחירי דיור נמוכים ועל הרכב אוכלוסייה מגוון יותר.

מעניין כי הטיעון בנוגע להשפעה של בניית דירות על מחירי הדיור והנגישות של העיר למגוון אוכלוסיות זוכה לביקורת רבה משמאל. הרעיון שבניית עוד דירות תאפשר לעוד אנשים לגור בעיר נשמע טריוויאלי, כמעט טאוטולוגי. אולם לפחות בשמאל האמריקאי, ניטש בשנים האחרונות מאבק אמפירי-אידיאולוגי-נפשי סביב הרעיון הפשוט הזה. בגלל שדירות חדשות הן יקרות יותר מדירות ישנות, הן נתפסות כמקור להדרה של אוכלוסיות. אולם העובדה היא שבעיר כמו תל אביב (למשל), שבה 200 אלף דירות, נבנות פחות-או-יותר 2500-2000 דירות חדשות כל שנה. גם אם המספר הזה יכפיל את עצמו ל-5000 דירות, וכל הדירות הללו ייבנו תוך הריסה של דירות קיימות (תרחיש לא סביר), הפגיעה במלאי הדירות הקיימות תהיה קטנה מאד ביחס למספרן הכולל. לעומת זאת, צמיחה של מלאי הדיור בקצב כפול על פני מספר שנים יכולה להביא לשינוי משמעותי במחירים. תוספת הדירות משמעותית הרבה יותר מאשר פגיעה נקודתית במלאי הדירות הישנות. והדירות החדשות של היום הן הדירות הישנות של עוד 20-30 שנים, שיעברו תהליך טבעי של ירידת מחירים.

הפתרון: התאגדות פוליטית

לסיכום, מחירי הדירות העולים אינם תוצר בלעדי של כוחות עלומים כמו הריבית העולמית, אלא גם של תהליכים הקורים בעיר ובאזור של כל אחד מאיתנו. כמו שיש מי שמרוויח מקידום תכניות בנייה מפוקפקות, יש מי שמרוויח מביטולן או מעיכובן של תכניות. בישראל, כמו בעולם, מתנגדים לתכניות נהנים מכמה יתרונות מובהקים לעומת התומכים: ראשית, כמו כל קבוצת אינטרס, יש לקבוצת תושבים מקומית וקטנה הרבה מה להפסיד מקידום של פרויקט שהם תופשים כלא אטרקטיבי. הציבור שיהנה מהפרויקט – מי שיגור שם – הוא תאורטי לחלוטין בשלב קידום התכנית, וממילא, היכולת של פרויקט אחד להוריד את מחירי הדיור היא זניחה. כוחו של טיעון הגדלת ההיצע אינו סביב פרויקטים נקודתיים, אלא נוגע להגדלה הכוללת של המלאי העירוני והמטרופוליני. מעבר לכך, תושבים שמתארגנים נגד בנייה הם כמעט תמיד בעלי בתים, וכמעט תמיד לא מרוצים מהעירייה – ואלו בדיוק האוכלוסיות שנוטות להצביע יותר בבחירות המקומיות. שוכרי דירות ישראלים לעתים אפילו לא טורחים להעביר את הכתובת שלהם לעיר החדשה, והם אדישים בגלל בורות או בגלל זמניות בעיר לשאלות של בנייה ותכנון.

על אף נקודת ההתחלה הלא מבטיחה, שוכרי דירות (ובעלי דירות עתידיים) ברחבי העולם מתחילים להבין שאם הם מעוניינים להישאר בערים שהם אוהבים, הם צריכים להתארגן ככוח פוליטי מובחן, שיכול להוות משקולת נגד לרצון של בעלי דירות שלא ייבנו יותר בעירם. קבוצות YIMBY, Yes In My Back Yard, התחילו לקום בערים מוכות הדיור של החוף המערבי והמזרחי בארה"ב, כמשקל נגד לתופעת ה-NIMBY, Not In My Back Yard. לאור הנתונים החד משמעיים על הקשר בין בנייה חדשה לבין הורדת מחירים ומניעת הדרה, גם הממסד הפוליטי השמאלי בערים ובמדינות כמו קליפורניה מתחיל לשנות את השיח ואת המדיניות שלו.

קמפיין NIMBY: מקור: Howard Lake

העבודה של קבוצת YIMBY צריכה להתרחש בשני מישורים. הראשון הוא חינוכי. הרעיון שהגדלת היצע הדיור היא אינטרס של תושבים רבים ושהיא יכולה להיטיב את חייהם אינו בהכרח אינטואיטיבי, בטח לאנשים שמתייחסים למחירי הדיור כאל תופעה מאגית, או שמאמינים כי הביקוש לדיור הוא אינסופי, ולמעלה מבינת אנוש להשיגו. האתגר השני הוא ארגוני-פוליטי: להפוך להיות כוח רועש במישור המקומי, שיכול להשפיע על מקבלי ההחלטות ולאותת להם שיש מחיר פוליטי גם להתנגדות לבנייה חדשה.

לא במקום התנועה לשיפור התכנון

וודי אלן פותח את הסרט 'אנני הול' בבדיחה על שתי יהודיות מהברונקס שנפגשות במקרה בריזורט הקיץ שלהן, ומיד מתחילות להתלונן. הראשונה אומרת: "האוכל פה דוחה!", והשנייה מסכימה איתה: "מגעיל! והמנות כל כך קטנות!".

כזה הוא גם התכנון בישראל: גרוע, ומועט מדי. אי לכך, הקבוצות האזרחיות הנאבקות בתכנון הגרוע והקלוקל בישראל לא בהכרח שוגות או פועלת מאינטרס עצמי לא לגיטימי. פעמים רבות ההפך הוא הנכון. התכנון בישראל אכן סובל מכשלים רבים, שלא זה המקום למנותם. אולם במקביל לכך, חשוב לזכור שאכן לא נבנות מספיק דירות באיזורים בהם אנשים מעוניינים לגור, ושלא מדובר בתופעת טבע, אלא באתגר פוליטי. זו בעיה פוליטית מהמדרגה הראשונה, והיא צריכה להעסיק אותנו לא רק כאזרחים ישראלים, אלא כתושבי הערים שלנו. הערים הם המקום בו מתרחש האקשן מבחינת מדיניות תכנון ודיור. לכן, כל מי שהורדת מחירי הדיור והגדלת הנגישות לתושבים מכל רקעי החברה מעניינת אותו, צריך לחשוב כיצד להתארגן במישור המקומי ולהפוך לכוח פוליטי של ממש, שמקדם בנייה של דירות מכל הסוגים והמינים.