הסכמי הגג בישראל- אנטומיה של תפיסת "יהיה בסדר"
המדינה מתהדרת במהלכים שיפתרו את משבר הדיור. בפועל, הסכמי הגג, המדלגים מעל הרשות המקומית, עלולים להביא לפגיעה קשה באיכות החיים של תושבי הערים.
ב-5 שנים האחרונות, נחתמו כ-25 הסכמי גג בין הממשלה לרשויות המקומיות. מדובר במהלך דרמטי שעתיד להשפיע על התנהלותן הכלכלית של הרשויות המקומיות, על איכות החיים של תושביהן, ובטווח הרחוק על היחסים שבין רשויות מקומיות לשלטון המרכזי בישראל. אין ספק שמדובר בסוגיה מרכזית, במיוחד בשנת בחירות, שיש לתת עליה על הדעת. עם זאת, השיח הציבורי והפוליטי על הסכמי הגג לוקה בחסר ומוצג כ"פתרון קסם" עבור הרשויות המתחדשות. הנה כמה נקודות חשובות ומשמעותית שחשוב להעלות על סדר היום סביב הסכמי הגג, במיוחד השנה:
שלושה תהליכים אסטרטגיים מאפיינים את הנסיבות שהוליכו לחתימת הסכמי גג בין הממשלה לרשויות מקומיות:
1. התחזקות משרד האוצר כגוף החותר להשפעה מכרעת בנושא הדיור, על חשבון משרד הפנים ומוסדות התכנון שלו- החל מ-2014 סמכויות רבות רוכזו במשרד האוצר, הוקם קבינט דיור, שר האוצר דאז לפיד קבע כי הוא "מוכן להפסיד כסף על קרקעות כדי להוריד מחירים", והוקמה הותמ"ל- הועדה לקידום מתחמים מועדפים, כמסלול מהיר עוקף ועדות תכנון. גם השר הנוכחי כחלון, ממשיך להוביל את התפיסה לפיה הסכמי הגג הם הפתרון למחירי הדיור ולזוגות הצעירים.
2. האינטרס הממשלתי להצפת השוק בזמן קצר, וההבנה שיש לתמרץ רשויות מקומיות שיסכימו לתכניות בינוי ענק בשטחן. לשם כך נטלה הממשלה מחויבויות כספיות של 25 מיליארד שקל. בהקשר זה בכיר באוצר התבטא לאחרונה כי החשש העיקרי באוצר הוא מהזרמת כספים לרשויות כשבמקביל לא נבנות דירות בקצב המובטח ואין מנגנוני אכיפה להבטחת המחויבויות של הרשויות לקצב שיווק מהיר.
3. התהליך השלישי, והמשמעותי ביותר- הוא הלאמה למעשה של הרשויות המקומיות על ידי הממשלה, בעיקר הקטנות והבינוניות. משמעותו היא אובדן עצמאות רשויות והחזרת הגלגל 15 -20 שנים אחורנית, לתקופה שבה מרבית הרשויות היו בתלות כמעט מוחלטת בשלטון המרכזי, פוליטית, וכלכלית, שקועות עד צוואר בתכניות הבראה, מענקי איזון, וחשבים מלווים.
מכוח שליטת הממשלה בקרקע, הבינו או חששו ראשי הערים כי אם לא יצטרפו לעגלה היום, גם על חשבון עתיד העיר, הממשלה תעשה ממילא כאוות נפשה, ולכן עדיף לשתף פעולה מאשר להיאבק על אינטרסים עתידיים, מה גם שבטווח הקצר ניתן להמחיש הישגים לרשות המקומית בתחומים שונים. לגבי העתיד- בלטה התפיסה "יהיה בסדר" ואם לא, זו לא הבעיה שלי... לא בקדנציה שלי. הראייה לטווח הקצר ניצחה.
הרשות כחותמת גומי
תכתיבי הממשלה למול הרשויות המקומיות יצרו מצב של אובדן עצמאותן בכל הקשור להסכמי הגג:
הוציאו את התכנון מידי הרשות וקבעו תכתיבים למהנדס ולוועדה המקומית- היתרים תוך 90 יום מהבקשה. בפועל נוטרלו הועדה המקומית ומועצת העיר שהפכו לחותמת גומי על סיכומי הסכמי הגג.
קיבעו קצב שיווק מהיר- והפיצוי- או הפיתוי—הוקם מנגנון תמורה כספית לרשויות לשווק פר דירה.
קידמו את נושא המגורים לפני תעשייה ומסחר- גזרו למעשה על הרשויות תלות ארוכת טווח במדינה-ברור ששטחי המסחר והתעשייה יפגרו אחר קצב בינוי הדיור, וההכנסות (ארנונה),מהן יגיעו בעתיד הרחוק, אם בכלל, שעה שההוצאות על התושבים החדשים מתחילות מהרגע הראשון.
לא יצרו תמריצים (ברוב ההסכמים), לטיפול בשכונות הוותיקות-בניה בהתחדשות עירונית זולה ב-70 אחוז-מבניה בשכונות חדשות, וקיימות תאוריות שלמות על נזקים לעיר הוותיקה מבחינת עירוניות כשנבנות שכונות ענק.
הכתיבו שליטה מוחלטת של הממשלה במהות השיווקים- דוגמת מחיר למשתכן, לרשויות אין מושג מי יגיע? זוגות צעירים? משפרי דיור?
מיסדו מסגרות כופות לקבלת החלטות- מנהלות פרוייקט בהן לממשלה יש רוב ולא לרשות המקומית.
יצרו אוירה של לחץ שנועד להכפיף אינטרסים מקומיים לאינטרסים לאומיים- בכל הקשור להקלות ליזמים. הנימוק במקרים רבים- תירתמו "לפרויקט לאומי".
לא התקיימה עבודת מטה אורבאנית- כלכלית- על משמעויות ארוכות טווח לערים שנכנסו להסכמי הגג, כשגובר החשש לכך כשהבינוי הענק הוא חסר בסיס כלכלי-ויביא להתמוטטות רשויות- יבנה, טירת הכרמל, ראש העין, קרית גת ועוד.
בשורה התחתונה, חלק גדול מההסכמים יוצרים או ייצרו בעתיד פגיעה קשה באיכות החיים של תושבי הערים. התמורות הכספיות שהרשויות המקומיות יקבלו מההסכמים לא יעמדו מול גודש ההוצאות הצפוי, וכתוצאה מכך חוסנן ילך ויפחת עוד יותר, הן יקלעו לגירעונות תקציביים, ויתקשו במתן מענה לבעיות אקוטיות של העיר.
חמור לא פחות, המהלך יצר מספר תהליכים בעייתיים גם ברמה הציבורית:
1. הממשלה הצליחה להביא להשתקת הקול של המנהיגות המקומית ויכולתה להתנגד למיזמים. המסר שהועבר הוא: "חתמתם על ההסכם- תשתקו ואל תתלוננו". על רקע זה אנו עדים להתעוררות גופי תושבים המתריסים נגד עמדת המנהיגות העירונית (דוגמת "הפורום לבינוי שפוי").
2. לא היה שוויון בהסכמים- מאחר ויכולת המיקוח של כל רשות שונה, ההשתייכות הפוליטית של ראשי הרשויות, ניסונם המקצועי, והתעקשותם במו"מ עיקש, היוו מרכיב בהסדרי החתימה ואולי בתמורות. רשויות שחתמו ראשונות הרגישו מקופחות, ונוכח הפערים ביקשו לפתוח את ההסכמים.
3. הוחרפה חולשת השלטון המקומי כמערכת- לא ניכרה ראייה מערכתית של השלכות הסכמי הגג, ולא גובשה גישה ממוסדת, משפטית, כלכלית-חברתית ומסודרת של המרכז לשלטון מקומי שתשפיע בזמן אמת על ההסכמים.
4. נוצרו בעיות בתפקוד הפנימי של הרשויות- הסתבר כי חלק מהרשויות לא ערוכות ניהולית והנדסית למגה פרויקטים. כתוצאה מכך, נוצר שינוי מרכז כובד של הרשות מהתושבים הקיימים לחדשים, לטיפול בשוטף, התנהלות של כיבוי שריפות, והדרדרות בניהול.
"על הנייר" לעומת המציאות
חשוב לציין, כי על רקע הבנה פוליטית גוברת של ראשי רשויות בהשלכות הבעייתיות, המעשיות והפוליטיות של ההסכמים, נוצר מעין מרד רשויות, שיימשך להערכתי לפחות בשנה הקרובה, גם על רקע שנת הבחירות, כאשר במסגרת זו הן: מאיימות בהקפאת הסכמי הגג או בהאטת קצב הטיפול בהיתרים, מעלות דרישות שונות, חלקן בעלות רקע פוליטי, מהיקב ומהגורן, מבקשות קדם מימון מהיר, ומזדעקות על היעדר מענה לתשתיות תחבורה. בפועל, מרביתן לא עומדות בקצב השיווק בהסכמי הגג, וחוששות מאובדן האמון הציבורי ברשות כגוף האמור לייצג את אינטרסים של התושבים.
והממשלה?
משרד הפנים מעניק גיבוי לרשויות, מאוחר מדי ומעט מידי, והוא המתריע מפני קריסתן הכלכלית, שכן הוא זה שיצטרך בעתיד להתמודד עם קשייהן הגוברים ומצוקתן התקציבית. האוצר מנגד מעלה טענה לשיקולי בחירות בתביעות הרשויות, אך גם מודה בבעייתיות בהסכמים ובפיגור בתשתיות ובפיתוח.
לסיכום,
"על הנייר" הממשלה מתהדרת בכך שבמסגרת ההסכמים מתוכננים ויבוצעו כ-350 אלף יחידות דיור, בפועל, ברור כי לפחות חלק מהסכמי הגג יקרסו, אחרים יקרטעו, רובם לא ימומשו כלשונם, חלקם יפתחו או יגיעו להתדיינויות בבתי משפט, וקצב השיווקים לא יהיה כפי שתוכנן. ההסכמים יצרו בעיות עירוניות בתוך העיר, נזק פוליטי לפחות לחלק מראשי הערים שחתמו עליהם, והאמון המתחייב בין הממשלה, הרשות המקומית, הציבור, והיזמים, אינו קיים בשטח.
התוצאה הצפויה תהיה פגיעה קשה באיכות חייהם של תושבי הערים שקברניטיהן מחויבים להסכמים אלו, והנתפסים כיום כשלוחי ועושי דברו של הממשל המרכזי.
משה סיני הוא חבר הועד המנהל של ראות. מרצה לחשיבה יצירתית, מכהן כיום כמנכ"ל ביה"ס הגבוה רימון, ובעבר כיהן כראש עיריית ראש העין.
